임차인 보호를 위해 2020년 8월 개정된 “부동산 거래신고 등에 관한 법률”에 따라 주택 임대차계약 체결 시 임대료나 임대기간 등 주요 계약 내용을 신고해야 하는 ‘주택 임대차 계약 신고제’가 운영되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 주택 임대차 계약 신고 방법 에 대해 정리해보겠습니다.
주택 임대차 계약 신고제
2006년 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행된 주택 매매 거래와 달리 신고의무가 없었던 전월세등의 주택 임대차 거래는 시장 정보가 투명하지 않아 임차인의 권리와 이익 보호에 어려움이 있었습니다.
이에 따라 2020년 8월, “부동산 거래신고 등에 관한 법률” 개정으로 2021년 6월부터 주택 임대차 신고제가 시행되었는데요. 현재는 두차례의 계도기간 연장을 통해 2024년 5월 31일 계도기간 종료를 앞두고 있습니다.
계도기간이 종료되고 주택 임대차 계약 신고제가 정상 시행되면 신고 의무 대상임에도 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 최대 100만원의 과태료 처분을 받을 수 있으니 미리 학인하시길 바랍니다.
주택 임대차 계약 신고 대상
주택 임대차 계약 신고는 임차인 보호를 위해 전월세등 주택 임대차 시장 정보를 누적하여 거래정보를 투명화하는데 그 목적이 있는데요. 다만, 현재까지는 모든 주택 임대차 계약이 신고 대상에 해당하지는 않습니다.
의무 신고 대상은 아래와 같습니다.
- 2021년 6월 1일 이후 새로 체결되거나, 갱신된 주택 임대차 계약
- 시행지역 : 수도권 전역(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종, 제주도, 도지역의 시지역(군지역은 제외)
- 보증금 6천만원 초과 혹은 월세 30만원 초과인 경우 해당
계약 체결 후 30일 이내에 신고하여야 하며, 계도기간 종료시까지 신고하지 않을 경우 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.
위의 사항에 해당하여도 묵시적 갱신이나 임대료의 변경이 없는 갱신의 경우 신고대상에서 제외된다고 합니다.
주민센터 방문 신고
주민센터를 직접 방문해야 한다는 점외에는 신고 방법 중에는 가장 간단한 방법이 될 수 있을 것 같습니다.
이사 후 전입신고를 위해 방문했을때 신고를 함께 진행한다면 편리하겠죠. 단, 신고기간이 계약일 기준 30일 이내인 점에 유의해야 합니다.
주민센터를 방문하여 주택임대차 신고를 하는 경우 필요한 건 아래와 같습니다.
본인 방문시
- 계약당사자 본인 신분증
- 주택 임대차 계약서
대리인 방문시
- 위임인(계약당사자) 신분증 사본
- 위임장
- 대리인 신분증
- 주택 임대차 계약서
대리인 신분증과 계약서만 지참하면 부여받을 수 있는 확정일자와 달리 주택 임대차 거래 신고시에는 위임장과 위임인 신분증 사본이 추가로 필요합니다.
주택 임대차 계약 신고를 완료하면 주택 임대차 계약 신고필증을 교부받게 됩니다. 주택 임대차 계약서를 제출하여 신고한 경우 확정일자는 자동 부여되어 교부받은 주택 임대차 계약 신고필증 상단에 확정일자 번호가 기재되어 있습니다.
일부 금융기관의 경우 아직까지 확정일자인이 날인된 임대차계약서를 요구하는 경우도 있다하니, 확정일자인 날인을 함께 요청하는 것이 좋습니다.
온라인 신고 -부동산거래관리시스템
국토교통부에서 운영하는 부동산 거래 관리 시스템 ( https://rtms.molit.go.kr/ )을 통해 온라인 비대면 신고도 가능합니다.
공인인증서만 지원하던 이전과 달리 공인인증서는 물론 민간 인증서를 이용한 간편인증 역시 지원하기 때문에 더욱 간편하게 이용이 가능합니다.
부동산 거래 시스템을 통해 주택 임대차 계약을 신고하는 경우에는 아래 사항이 필요합니다.
- 공인인증서 혹은 부동산 거래 시스템에서 지원하는 민간 인증서
- 주택 임대차 계약서 스캔본 (jpg 혹은 pdf, 20MB 이하)
민간 인증서(네이버) 발급 방법을 보시려면 “민간 인증서 발급 방법 – 네이버 인증서” 이 포스팅을 참고해주세요.
위 2가지가 준비되었다면, 아래 순서에 따라 진행하시면 됩니다.
1. 준비된 인증서를 이용해 시스템에 로그인 후 메인화면의 “주택임대차신고” 선택
2. 신청인 작성란에는 현재 인증서로 로그인한 본인의 정보를 입력합니다. 성명, 주민등록번호는 인증서 로그인시 입력되어 있습니다. 휴대전화번호와 전화번호 둘 중 하나는 반드시 입력해야 합니다.
입력이 완료되면 “신청인등록(저장)”을 클릭.
3. 거래당사자인 경우 신청인등록(저장)을 한 후 ①”신청인 정보 복사” 클릭하면 신청인 작성란에서 작성한 내용이 거래인 작성란에 복사됩니다. ②”거래인수정(저장)” 버튼을 클릭하면 아래쪽 거래인 등록 박스에 입력한 내용이 등록되고, ③”+거래인추가” 버튼이 나타납니다.
③”+거래인추가” 버튼을 클릭하면 거래인 작성란이 초기화됩니다. 이후 ④”실명확인” 버튼을 클릭하여 임대차계약서상의 나머지 거래당사자(여기서는 임대인) 정보를 입력한 후 다시 ⑤”거래인수정(저장)”을 클릭하면 임대인 정보도 거래인 등록 박스에 등록됩니다.
4. 임대목적물 작성란에는 계약서상 임대물건의 정보를 그대로 기재하면 됩니다. ①”계약서첨부” 를 눌러 체결한 임대차 계약서를 첨부합니다. (jpg, pdf 만 가능, 20MB이하)
임대차 계약서가 없는 경우 거래 ②”증빙서류 첨부”(통장입출금내역등)후 거래당사자 쌍방(임대인,임차인) 모두 전자서명을 하거나 신청인의 단독신고사유서를 첨부하여야 합니다.
대리인 신청의 경우, ②”증빙서류 첨부”에 위임한 사람의 신분증 사본과 위임장을 첨부합니다.
5. 임대 계약내용 작성란에는 해당 임대차 계약서의 내용을 동일하게 작성하면 됩니다. 거래당사자가 직접 신청하는 경우 공인중개사 작성란은 공란으로 두시면 됩니다.
6. 신청화면 하단의 “작성완료” 버튼 클릭하여 저장한 후 “임대차신고 이력조회” 메뉴에서 작성한 신고서를 클릭한 후 전자서명을 하면 신고가 완료됩니다.
7. 신고 완료 후 “임대차신고 이력조회”에서 내역을 확인할 수 있으며, 신고필증 버튼을 눌러 주택 임대차 계약 신고 필증을 출력할수 있습니다.
