주택 임대차 계약 신고제

2006년 부동산 실거래가격 신고의무제도가 시행된 주택 매매 거래와 달리 신고의무가 없었던 전월세등의 주택 임대차 거래는 시장 정보가 투명하지 않아 임차인의 권리와 이익 보호에 어려움이 있었습니다.

이에 따라 2020년 8월, “부동산 거래신고 등에 관한 법률” 개정으로 2021년 6월부터 주택 임대차 신고제가 시행되었는데요. 현재는 두차례의 계도기간 연장을 통해 2024년 5월 31일 계도기간 종료를 앞두고 있습니다.

계도기간이 종료되고 주택 임대차 계약 신고제가 정상 시행되면 신고 의무 대상임에도 신고하지 않거나 거짓으로 신고할 경우 최대 100만원의 과태료 처분을 받을 수 있으니 미리 학인하시길 바랍니다.

주택 임대차 계약 신고 대상

주택 임대차 계약 신고는 임차인 보호를 위해 전월세등 주택 임대차 시장 정보를 누적하여 거래정보를 투명화하는데 그 목적이 있는데요. 다만, 현재까지는 모든 주택 임대차 계약이 신고 대상에 해당하지는 않습니다.

의무 신고 대상은 아래와 같습니다.

• 2021년 6월 1일 이후 새로 체결되거나, 갱신된 주택 임대차 계약
• 시행지역 : 수도권 전역(서울, 경기, 인천), 광역시, 세종, 제주도, 도지역의 시지역(군지역은 제외)
• 보증금 6천만원 초과 혹은 월세 30만원 초과인 경우 해당

계약 체결 후 30일 이내에 신고하여야 하며, 계도기간 종료시까지 신고하지 않을 경우 최대 100만원의 과태료가 부과될 수 있습니다.

위의 사항에 해당하여도 묵시적 갱신이나 임대료의 변경이 없는 갱신의 경우 신고대상에서 제외된다고 합니다.

주민센터 방문 신고

주민센터를 직접 방문해야 한다는 점외에는 신고 방법 중에는 가장 간단한 방법이 될 수 있을 것 같습니다.

이사 후 전입신고를 위해 방문했을때 신고를 함께 진행한다면 편리하겠죠. 단, 신고기간이 계약일 기준 30일 이내인 점에 유의해야 합니다.

주민센터를 방문하여 주택임대차 신고를 하는 경우 필요한 건 아래와 같습니다.

본인 방문시

• 계약당사자 본인 신분증
• 주택 임대차 계약서

대리인 방문시

• 위임인(계약당사자) 신분증 사본
• 위임장
• 대리인 신분증
• 주택 임대차 계약서

대리인 신분증과 계약서만 지참하면 부여받을 수 있는 확정일자와 달리 주택 임대차 거래 신고시에는 위임장과 위임인 신분증 사본이 추가로 필요합니다.

주택 임대차 계약 신고를 완료하면 주택 임대차 계약 신고필증을 교부받게 됩니다. 주택 임대차 계약서를 제출하여 신고한 경우 확정일자는 자동 부여되어 교부받은 주택 임대차 계약 신고필증 상단에 확정일자 번호가 기재되어 있습니다.

일부 금융기관의 경우 아직까지 확정일자인이 날인된 임대차계약서를 요구하는 경우도 있다하니, 확정일자인 날인을 함께 요청하는 것이 좋습니다.

온라인 신고 -부동산거래관리시스템

국토교통부에서 운영하는 부동산 거래 관리 시스템 ( https://rtms.molit.go.kr/ )을 통해 온라인 비대면 신고도 가능합니다.

공인인증서만 지원하던 이전과 달리 공인인증서는 물론 민간 인증서를 이용한 간편인증 역시 지원하기 때문에 더욱 간편하게 이용이 가능합니다.

부동산 거래 시스템을 통해 주택 임대차 계약을 신고하는 경우에는 아래 사항이 필요합니다.

• 공인인증서 혹은 부동산 거래 시스템에서 지원하는 민간 인증서
• 주택 임대차 계약서 스캔본 (jpg 혹은 pdf, 20MB 이하)

민간 인증서(네이버) 발급 방법을 보시려면 “민간 인증서 발급 방법 – 네이버 인증서” 이 포스팅을 참고해주세요.

위 2가지가 준비되었다면, 아래 순서에 따라 진행하시면 됩니다.

1. 준비된 인증서를 이용해 시스템에 로그인 후 메인화면의 “주택임대차신고” 선택

2. 신청인 작성란에는 현재 인증서로 로그인한 본인의 정보를 입력합니다. 성명, 주민등록번호는 인증서 로그인시 입력되어 있습니다. 휴대전화번호와 전화번호 둘 중 하나는 반드시 입력해야 합니다.

입력이 완료되면 “신청인등록(저장)”을 클릭.

3. 거래당사자인 경우 신청인등록(저장)을 한 후 ①”신청인 정보 복사” 클릭하면 신청인 작성란에서 작성한 내용이 거래인 작성란에 복사됩니다. ②”거래인수정(저장)” 버튼을 클릭하면 아래쪽 거래인 등록 박스에 입력한 내용이 등록되고, ③”+거래인추가” 버튼이 나타납니다.

③”+거래인추가” 버튼을 클릭하면 거래인 작성란이 초기화됩니다. 이후 ④”실명확인” 버튼을 클릭하여 임대차계약서상의 나머지 거래당사자(여기서는 임대인) 정보를 입력한 후 다시 ⑤”거래인수정(저장)”을 클릭하면 임대인 정보도 거래인 등록 박스에 등록됩니다.

4. 임대목적물 작성란에는 계약서상 임대물건의 정보를 그대로 기재하면 됩니다. ①”계약서첨부” 를 눌러 체결한 임대차 계약서를 첨부합니다. (jpg, pdf 만 가능, 20MB이하)

임대차 계약서가 없는 경우 거래 ②”증빙서류 첨부”(통장입출금내역등)후 거래당사자 쌍방(임대인,임차인) 모두 전자서명을 하거나 신청인의 단독신고사유서를 첨부하여야 합니다.

대리인 신청의 경우, ②”증빙서류 첨부”에 위임한 사람의 신분증 사본과 위임장을 첨부합니다.

5. 임대 계약내용 작성란에는 해당 임대차 계약서의 내용을 동일하게 작성하면 됩니다. 거래당사자가 직접 신청하는 경우 공인중개사 작성란은 공란으로 두시면 됩니다.

6. 신청화면 하단의 “작성완료” 버튼 클릭하여 저장한 후 “임대차신고 이력조회” 메뉴에서 작성한 신고서를 클릭한 후 전자서명을 하면 신고가 완료됩니다.

7. 신고 완료 후 “임대차신고 이력조회”에서 내역을 확인할 수 있으며, 신고필증 버튼을 눌러 주택 임대차 계약 신고 필증을 출력할수 있습니다.

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확정일자란?

주택의 임대차계약에서의 확정일자는 공신력 있는 공공기관으로부터 해당일자에 그 임대차계약서가 이미 있었다는 사실을 증명받기 위해 임대차계약서에 확정일자인으로 받아놓은 일자입니다.

정확하게는 확정일자 발급신청을 받은 기관은 접수받은 임대차계약서를 확정일자부에 등재하고 등재번호와 함께 확정일자인을 신청한 임대차계약서에 날인하여 임대차계약서에 확정일자를 부여해줍니다.

물론 등기부에 전세권을 설정해 임대차보증금을 보호받을 수 있습니다. 하지만 현실적으로는 이러한 임차인의 요구에 응해주는 임대인은 거의 없습니다.

따라서 주택 임대차보호법에서는 임차인의 권리를 보호하기 위해 3가지 필수요건을 갖춘 경우 제 3자에게 대항할 수 있는 대항력과 우선변제권을 부여합니다.

3가지 필수요건 즉 해당 주택을 인도받아 거주(점유)하며, 전입신고를 완료하고(전입일자), 확정일자를 받아두면 임차한 주택이 경매에 넘어갔을 경우에도 일반채권자나 후순위 저당권자들보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 우선변제권을 갖게 됩니다.

확정일자 받는 방법

확장일자는 주민센터나 등기소를 직접 방문하여 직접 방문하여 받을 수 도 있으며, 대법원 인터넷 등기소를 통해 온라인으로도 부여받을 수 있습니다.

주민센터에서 확정일자 받는 방법

확정일자는 지방법원 및 등기소에서 부여받을 수 있습니다. 다만 주택임대차계약의 경우 행정편의상 읍면사무소, 그리고 주민센터에서도 부여받을 수 있습니다.

주택을 임차하여 이사를 하고 나면 전입신고를 해야 하기때문에 방문시 확정일자를 함께 받으면 편리합니다. 대항력과 우선변제권은 전입일자와 확정일자 중 늦은 일자를 기준으로 갖게 되기때문에 가급적 이사당일 전입신고와 함께 확정일자 받아두는 것이 좋습니다.

준비물

• 주택 임대차계약서
• 신분증
• 수수료 600원
• 대리인 신청시에도 주택임대차 계약서, 대리인 신분증, 수수료 만 준비하면 신청가능

동 주민센터 혹은 읍/면 사무소 민원창구를 방문하여 주택임대차계약서와 신분증을 제출하면 확정일자를 받을 수 있습니다.

인터넷으로 확정일자 받는 방법

확정일자만 부여받는 경우 인터넷 등기소(http://www.iros.go.kr) 를 통해 부여받을 수 있습니다.

확정일자 신청에 대한 자세한 내용은 인터넷 등기소의 확정일자 관련 안내페이지 (http://www.iros.go.kr/pos1/jsp/help2/jsp/006001003001.jsp)에서 확인할 수 있습니다.

다만, 인터넷 등기소를 이용하는 경우 플러그인 설치나 출력관련 까다로운 부분이 있기에 컴퓨터 사용에 익숙치 않으신 분들은 주택임대차신고를 통해 확정일자를 부여받는 걸 추천드립니다.

주택임대차계약의 경우 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 계약 후 30일 이내 주택임대차신고를 해야 합니다. 또한 주택임대차신고시 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 특이사항이 없는 경우 주택임대차신고를 통해 확정일자를 부여받는 편이 편리합니다. (주택임대차신고 역시 동 주민센터를 방문해 직접 신청할 수 있으니, 전입신고시 함께 신청하는 것도 좋은 방법입니다.)

국토교통부의 부동산거래관리시스템을 통해 인터넷으로 주택임대차신고하는 방법에 대해서는 아래 포스팅에서 확인하실 수 있습니다.

주택 임대차 계약 신고 방법, 인터넷 신고도 가능

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지방세 세목별 과세증명서 란?

지방세는 지방자치단체에서 부과,징수하는 세금으로 누구나 한번쯤은 납부해본 적이 있을법한 주민세, 재산세, 취득세, 자동차세, 등록면허세등이 지방세에 속합니다.

지방세 세목별 과세증명서는 이러한 지방세를 지방자치단체가 납세자 본인에게 어떤 세목으로 부과하였고, 또 납세자 본인이 이를 잘 납부하였는지에 대한 증명이 담긴 민원서식입니다.

지방세 세목별 과세증명서는 납세자 본인의 재산 상황에 대해 대략적으로 파악이 가능한 지방세의 부과내역을 담고 있기 때문에, 본인의 재산 내역을 소명하는 자료로 제출하기도 합니다.

해당 지방자치단체에서 부과한 지방세가 없는 경우 지방세 세목별 미과세증명서를 발급받을 수 있습니다.

지방세 세목별 과세증명서 발급방법

지방세 세목별 과세증명서는 인터넷을 통한 온라인 발급이 가능하며, 무인발급기나 동단위 행정복지센터에 직접 방문하여 발급받는 것 역시 가능합니다.

다만, 인터넷을 통한 온라인 발급의 경우 과세물건지 주소별 발급만 가능하며, 전국단위 일괄 신청 및 발급이 필요한 경우에는 시군구(세무부서) 또는 읍, 면, 동 단위 행정복지센터에 직접 방문하여 발급받아야 합니다.

인터넷을 통한 온라인 발급

지방세는 명칭 그대로 지방자치단체에서 징수하는 세금이기 때문에 인터넷을 이용한 지방세 세목별 과세증명서의 온라인 발급은 홈택스가 아닌 정부24 또는 위택스를 이용해야 합니다.

정부24를 통해 발급받는 법

아래 버튼을 누르면 정부24 지방세 세목별 과세 증명서 발급페이지로 바로 이동할 수 있습니다.

정부 24에서 지방세 세목별 과세증명서를 발급받는 경우 회원, 비회원 모두 발급이 가능하며, 공동인증서 또는 금융인증서 혹은 카카오나 네이버등의 민간인증서를 이용한 간편 인증을 통한 본인인증 후 발급받을 수 있습니다.

지방세 세목별 과세증명서 신청 화면에서 과세물건지의 주소(등록 주소지 또는 사업자 등록증 상 사업장 소재지, 발급대상물의 등록주소지등)와 과세기간을 입력한 후 과세목록을 조회하면 부과내역을 확인할 수 있습니다.

필요한 세목에 대해 혹은 전체를 선택한 후 민원신청하기를 누르면 바로 발급받을 수 있으며, 발급 수수료는 없습니다.

정부 24 역시 지방세 세목별 미과세증명서를 발급하고 있으나, 위택스와 달리 과세물건지 주소별로만 발급이 가능하며, 전국단위 일괄발급은 제공하지 않습니다.

지방세 미과세증명서의 전국단위 일괄발급이 필요한 경우, 위택스를 이용해 발급받아야 합니다.

위택스를 통해 발급받는 법

위택스 역시 지방세 세목별 과세증명서 발급이 가능합니다. 아래 버튼을 누르면 위택스로 바로 가실 수 있습니다.

위택스에서 발급받는 경우에도 정부24에서 발급 받는 것과 마찬가지로 공동인증서나 금융인증서 혹은 카카오, 네이버등의 민간인증서를 인용한 간편 인증등을 통한 본인인증 후 발급이 가능합니다.

정부 24에서와 마찬가지로 지방세 세목별 과세증명서 신청 화면에서 과세물건지의 주소(신청인 등록 주소지 또는 사업자 등록증 상 사업장 소재지, 발급대상물의 등록주소지등)와 과세기간을 입력한 후 과세목록을 조회하면 부과내역을 확인할 수 있습니다.

필요한 세목에 대해 혹은 전체를 선택한 후 민원신청하기를 누르면 바로 발급받을 수 있으며, 발급 수수료는 없습니다.

위택스에서는 정부 24와 달리 지방세 세목별 미과세증명서의 전국단위 일괄 신청은 가능합니다.

다만, 일부라도 부과내역이 있는 경우 전체 세목에 대한 전국단위 일괄발급이 불가합니다.

물론 무주택 기간 확인등을 위해 일부 세목에 대한 전국단위 일괄 발급이 필요한 경우에는 해당 세목만을 선택하여 전국단위 일괄 발급을 받을 수 있습니다.

하지만, 전체 세목에 대한 전국단위 일괄발급이 필요한 경우에는 인터넷을 통한 온라인 발급은 불가능합니다.

특히 지방세 세목별 과세증명서의 경우 위택스나 정부24 두 곳 모두 전국단위 일괄발급은 인터넷을 통한 온라인 신청이 불가합니다.

“지방세 세목별과세증명서의 전국단위 발급은 오프라인으로만 발급 가능합니다.”

정부민원안내콜센터

오프라인 방문 발급

지방세 세목별 과세증명서의 전국단위 일괄 발급이 필요한 경우가 있습니다. 특히 회생/파산 등 법원에 서류를 제출해야 하는 경우, 본인 재산의 증빙을 위해 반드시 필요합니다.

위에서 말씀드린 바와 같이 지방세 세목별 과세증명서의 전국단위 발급은 오프라인으로만 가능합니다.

방문하여 발급이 가능한 기관과 방문 시 필요한 준비물은 아래와 같습니다.

발급기관

구청(세무부서), 읍・면・동 행정복지센터

준비물

전국단위의 지방세 세목별 과세증명서는 본인 외에 대리인 발급도 가능합니다.

본인이 신청하는 경우와 대리인이 신청하는 경우 각각 준비해야 할 것들은 다음과 같습니다.

개인

본인 발급 신청시 – 본인 신분증

대리인 발급 신청시 – 납세자 본인의 위임장, 위임하는 사람(납세자 본인)의 신분증, 위임받는 사람(대리인)의 신분

법인

법인 대표자 신청시 – 대표자 본인 신분증

대표자외 3자 신청시 – 법인의 위임장, 위임받는 사람의 신분증, 위임받는 사람과 법인과의 관계증빙서류 (예:재직증명서)

신청서 작성

방문한 행정기관 민원창구에 비치된 지방세 제증명 발급신청서를 작성하여 창구에 제출하면 됩니다.

지방세 세목별 과세증명서 전국단위 일괄발급

증명발급신청 란에 지방세 세목별 과세증명서를 체크하고 해당세목은 전체, 과세대상은 전국으로 기입하면 됩니다.

지방세 세목별 과세증명서 전국단위 일괄발급을 신청하는 경우, 신청한 과세기간 내에 과세물건지 주소 외의 지방자치단체에서 부과한 지방세가 없다면 아래 3부를 발급 받으면 됩니다.

• 과세물건지 주소의 지방자치단체가 부과한 지방세에 대한 세목별 과세증명서 1부
• 과세물건지가 속한 시도 내 다른 지방자치단체의 세목별 과세증명서 1부
• 해당 시도 외의 나머지 시도의 세목별 과세증명서 1부

과세물건지 주소가 하남시인 경우를 예로 들면, 하남시에서 부과한 지방세에 대한 과세증명서가 1부, 하남시를 제외한 경기도 내 지방자치단체의 부과내역에 대한 과세증명서 1부, 경기도외의 다른 시도의 부과 내역에 대한 증명서 1부 총 3부입니다.

부과내역이 없는 지방자치단체에 대해 발급받은 지방세 세목별 과세증명서에는 “위와 같이 과세 사실이 없음을 증명합니다.”라고 기재되어 있습니다.

마치며

이상으로 지방세 세목별 과세증명서 발급 방법에 대해 인터넷을 통한 온라인 발급과 행정기관 직접 방문하여 발급 받는 경우로 나누어 알아보았습니다.

과거 소유 차량의 자동차 등록원부를 발급받으려다 보면 이전 소유차량의 등록번호가 기억나지 않는 경우가 있습니다.

• 자동차 등록원부 등본(초본) 발급방법 – 과거 소유 차량 포함

이럴 경우에도 해당 차량 소유 시점 기준으로 지방세 세목별 과세증명서를 발급 받아 차량의 등록번호를 확인할 수 있습니다.

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